透视中美房地产众筹

2015年以来，国内各房地产众筹项目层出不求，持续吸引公众眼球。各项目众筹模式也各不相同，可谓百花齐放。而相比美国的房地产众筹市场，中国的房地产众筹市场还处于摸索阶段。由于产业链的不完善和各项监管制度的缺失，2016年上半年，继深圳全面叫停房地产众筹后，广州市也暂停了这一业务，旨在抑制房地产众筹对房价泡沫的进一步催生，以及防止杠杆放大金融风险。房地产众筹一时间处于风口浪尖。作为从美国兴起的舶来品，房地产众筹究竟是不是洪水猛兽?投资者又应如何看待这一新生事物?

众筹(Crowd Funding)是指通过互联网向大众募集资金，以帮助募集者完成某个特定项目的过程。房地产众筹是近年来发展起来的新鲜事物。2012年，美国的Fundrise网站首先将“众筹”这一概念引入房地产行业，开发了“房地产众筹”这一新模式。房地产众筹就是房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式。投资者可以用较小的金额来投资多个房地产项目，以分散风险;房地产企业则可以通过大众筹资的方式从投资者处筹得资金。

作为互联网众筹模式的一种，房地产众筹继承并延续了众筹的各项优势，比如线上操作简单、投资门槛较低、收益较高、能对资金进行有效的集中利用等。特别是在当前贷款审批愈发严格的情况下，房地产商能通过众筹更快地筹集资金，解决各类融资问题。

美国房地产众筹的发展

房地产众筹最早兴起于美国，是资产证券化的产物，也是一种创新的投资模式。投资者投资房地产众筹项目，实际上就是投资了证券化的房地产资产。该资产可以交易，也可以退出。

经过三年多的发展，美国的房地产众筹市场已初具规模，形成了一套较为完善的投资模式和运营体系。目前美国较为领先的房地产众筹平台有Fundrise，Realty Mogul，RealCrowd和 Patch of Land 等(见表1)。

美国的房地产众筹项目类似于国内的投资理财产品，投资者可以根据自身情况和风险偏好，选择所投资的房地产众筹项目，在承担一定风险的同时，定期获得投资收益。

美国证监会于2015年10月30日通过了JOBS法案第三部分(《Title Ⅲ》)，进一步放宽了对符合资质的网络众筹平台的监管。在此之前，众筹网站一般通过美国《Regulation D 506》或者《Regulation A》法规来合法避免在证监会注册登记募资行为，但是这些条款规定，仅有合格投资者可以参与募资。合格的投资人需要是个人净资产超过100万美元或年收入超过20万美元的美国居民，大部分的美国人并不在这个行列。新通过的《Title Ⅲ》法案为过去不符合这一资质的投资者开放了众筹的大门。但考虑到投资的风险性，证监会对他们每年可投资的金额做出了限制。尽管如此，《Title Ⅲ》法案的出台仍为美国各大房地产众筹平台开了方便之门，房地产众筹规模有望大大超过原有预期。

美国房地产众筹模式

美国的房地产众筹项目的众筹模式主要有股权众筹和债权众筹。根据福布斯的数据，截至目前，已经完成众筹的房地产项目主要采取的是股权众筹模式，大概占到80%左右。

债权众筹

投资者投资一个债权众筹房地产项目，相当于把钱借给该项目的发起者，投资者成为债权人而不是该投资房产的所有人。类似债券，投资者享有项目到期获得本息的权利。投资收益来自众筹项目约定的定期收益，相对安全稳定，但无法享受房地产增值的收益。投资者的债权以投资的地产做抵押，若众筹项目的发起者，即借款人到期无法偿还本息，投资者有追索权或者通过借款人丧失抵押房产赎回权的方式弥补损失。

股权众筹

投资者投资一个股权众筹房地产项目后，获得该房地产的相应股份，成为房产的所有者之一。与债权众筹不同，该项投资不以所投资的地产作为抵押，若最后该投资项目失败，投资者几乎没有追索权，所以投资风险相比债权众筹项目要大。高额的风险意味着可能的高额收益：投资者除可获得定期的租金收益或投资分红外，还能分享投资的房产增值的收益。

美国的房地产众筹平台除投资股权众筹项目、债权众筹项目外，还有一部分投资于地产基金，包括REITs和专注房地产投资的基金。

地产基金

地产基金与股权众筹、债权众筹项目差异较大。投资者通过众筹平台投资一个股权/债权众筹项目，相当于投资了一个房地产项目。但通过众筹方式投资一个地产基金，等于间接投资了该地产基金所投资的多个房地产项目，类似投资了多个房地产项目组成的一个投资组合，风险更分散。地产基金运营方往往具有较为成功的投资房地产项目的经验，良好的业绩记录和成熟的投资团队。

比起单一的股权/债权众筹项目，地产基金能更好地提供流动性。但由于投资多个房地产项目，地产基金无法及时给单一投资者提供各个房产项目的相关信息和进展;而股权/债权众筹项目则能提供更好的透明度和控制权，投资者能及时掌握所投资的房地产项目的进展情况。

从投资者的风险收益角度考虑，投资单个地产基金的风险大于投资单个债权众筹项目，小于投资单个股权众筹项目。相应地，投资