中国楼市：高房价和去库存之惑

主持人：钟伟  《中国外汇》副主编

嘉  宾：

赵  晓 北京科技大学经济管理学院教授

邵  宇 东方证券首席经济学家

自2011年年初起，全球主要城市的房价随着资产泡沫膨胀而持续上升；但至2014年初，中国楼市出现急剧下行，到当年年底才逐渐企稳；进入2016年，中国一线城市的房价再次显著上涨。10月初，中国有超过20个城市的地方政府出台了更严厉的调控措施。京、沪、深等城市的房价引发舆论和民众的关注。人们开始对中国楼市的现状，趋势及其可能引致的风险产生争议。中国楼市将何去何从？

钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。自2011年以来，包括股票、债券、地产等资产价格在主要发达国家出现了普遍上涨；中国的资产价格则跟随经济增速的放缓剧烈波动。当下，中国重点城市的楼市似乎一枝独秀。从全球主要城市过去五年的楼市的变动情况看，纽约、伦敦等城市的房价和房屋租售比出现了怎样的变化？中国京、沪、深与海外主要城市相比，房价和房屋租售比变化得更为剧烈，还是大致相当？

邵宇：海外随着物业价格上升，租金回报比都出现不同程度下降，特别是在核心城市和核心区域；中国一线城市的租金一直都在上升，但经历过去一年房地产价格的大幅上升后，租金回报比也在明显下降，房地产投资的重点仍然是资本增值，而非租金回报。

赵晓：首先，从房价绝对值来看，全球十大房价最高城市，中国有其五；二十大房价最高城市，中国有其十。其中，深圳、北京、上海房价已跻身国际顶尖房价城市行列。其中深圳、北京的房价已高过日本首都圈（东京及附近地区），而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。若再考虑计价单位和房屋质量的差异，则更加凸显中国房价绝对值的高价位。中国经济尚在中等收入阶段，但房价很可能已超过发达国家。

其次，从相对水平来看，北京、上海、深圳的房价更要远高于国际城市。以北京为例，2015年房价收入比（房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入）高达22.5。另据最新的IMF全球房价观察报告，2016年上半年，全球各大城市房价收入比排名中，深圳以38.36位居第一！上海、广州也都名列前茅！从租售比看，国际合理标准通常为4%到6%，日本的租售比高达8%；但北京当前则不到2%，还不如银行定期存款的利息高。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。美国在2000年之前的40多年里，房地产市场的租售比基本维持在5%—6%的范围内；但2000年之后受益于货币宽松政策，租售比大幅下降，从5%左右一度下降至接近3%，结果便是2008年房地产泡沫破灭，然后租售比迅速回到了2000年5%左右的水平。

再次，是房价的上涨速度。一般来说，房价五年内涨50%也许是可以理解的，但中国今年以来的情况称得上是疯狂暴涨。据Knight Frank全球大城市2016年一季度房价涨幅排行榜，深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首，上海以30.5%名列第二，南京17.8%名列第四。前10个全球领涨的城市，中国独占其三。

钟伟：今年以来，中国一些一线城市和重点区域出现了土地价格和新房价格的快速上升。在两位看来，这些城市房价、地价双升，其代表性如何？如果将一线城市楼市高涨与全国土地出让规模、房地产投资增速和整体库存去化做一比较，情况如何？或者说，中国整体楼市是否进入了土地出让市场和楼市快速去库存的阶段，还是重点城市和中小城市的楼市冰火两重天？

邵宇：这次上涨有着明确的结构性分布：上涨集中在超级城市和超级城市群之间，一、二线城市房地产库存去化加快，三、四线城市则并未出现明显的带动效应。考虑到一、二线城市的虹吸效应，三、四线城市的房地产去化可能还会减慢。目前，一线城市拿地和新开工再度活跃，分化会继续下去。

赵晓：房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，只有三分之一才是自身问题。房地产现象，特别是房价现象是经济和金融影响的综合反应。基于种种影响因素的综合判断，今年以来的土地价格和新房价格的快速上升几乎是必然的，如果政策不做逆转，可能会漫延至全国。主要原因如下：第一，中国宏观经济出现了长期L形走势新常态。第二，政府在推出供给侧改革的同时，也在进行需求刺激，宽松的货币和财政政策都在发挥重要的刺激作用。第三，资本管制使国内资金不能灵活、自由地进行全球配置，流动性只能在国内施展拳脚。结果是货币的潮水除房地产外几乎无处可去：海外去不了、实体不想去、高科技量太少。在这种情况下，房地产几乎是唯一的货币池子。

钟伟：一些学者担忧，全球资产价格可能是流动性异常宽松所伴生的巨大泡沫，楼市只是泡沫的一个局部。如果全球长期流动性到达了拐点，那么股、债和楼市等泡沫将承受巨大压力。在两位看来，包括美联储加息和欧央行调整资产购入规模等可能举措，会否预示着长期流动性有可能到达了一个拐点？其对楼市可能会造成怎样的影响？

邵宇：流动性宽松确实是资产泡沫的一个必要条件。美联储资产负债表在未来几个季度可能面临收缩，全球流动性的总闸门将被拧紧。在这种情况下多少会带来收缩效应。如果各经济体内部对冲不够，可能随之会产生金融冲击，表现在风险资产价格下行，房地产可能也难以独善其身。

赵晓：资产价格肯定是一个流动性现象，而楼市泡沫肯定是整体经济泡沫的一个局部。问题是，全球流动性是否已经到达拐点。对此，目前还难以做出判断。曾几何时，中国的宏观调控强调的还是微刺激、去杠杆、调结构，但在全球其他国家的带动下，还是难以遏止扩张流动性的冲动。流动性长期扩张乃大势所趋。

从短期趋势来看，美国加息概率并不大。美国经济并不尽如人意：过去五年，经济平均增长比以往正常要低1个多百分点，尚未恢复到令人满意的地步；物价表现也是持续温和。另外，从历史经验看，美元加息及美元指数上升的周期一般为六年。这一轮是从2011年开始的，按照上述逻辑，2017年美国就有可能转向美元减息以及美元指数下行。如果是这样，则意味着新一轮流动性放松的开始。这种情况也是有可能发生的。它暗示着全球经济前景可能比当下人们预期的更为严峻。

钟伟：一些学者担忧中国一线城市房价的上升，可能和中国经济处于下行周期，人民币汇率处于稳中偏软的趋势形成反差，持续的楼市高烧有可能损害中国金融体系的稳健性。在两位看来，当下楼市的现状和经济周期、汇率波动以及金融风险存在怎样的关系？

邵宇：考虑到房地产在整个经济和居民资产配置中的重大份额，采取一定的降杠杆和防范资产泡沫进一步加剧的措施是必要的。但要避免过于生硬的一刀切和快速降杠杆，尽量因地制宜，一城一策。

同时，应该采取宏观审慎方法暂时封闭资本账户，隔离资本外流的风险，避免境内外风险因素的叠加共振。

赵晓：现在来看，房地产已经拉动了包括钢铁等实体经济指标的反弹，也包括生产资料价格指数的反弹。但长远的代价是，房地产让中国经济的结构转型更为迟缓，实体经济更会被逼到墙角。

钟伟：我们总是试图从现状和趋势的分析中给出一些政策建议。两位如何评价10月份以来地方政府陆续出台的楼市调控政策的可能效果？对中国楼市兼顾平抑房价和加速库存去化方面又有何政策建议？

赵晓：10月以来，热点城市在政府出台政策后，新房和二手房成交较9月整体下降，其中北京、深圳、苏州等城市降幅显著；土地市场成交板块较少，溢价率较低。这应该是可以理解的，在中国，地方政府几乎是楼市的做市商，控制力和主导力较强。

邵宇：短期会有一定抑制价格上涨的作用，但限购为主的政策只能在短期压制住需求，要长治久安，需要推出4个需求侧和1个供给侧方面的政策。需求侧政策包括收紧货币供应、开放资本外流、降低首付杠杆，以及出台累进式房地产税，供给侧则要大量增加核心城市用地指标（包括提高容积率）。

钟伟：谢谢两位的参与。看来中国重点城市房价上涨过猛是一个不争的事实，同时中国楼市膨胀也是全球资产价格泡沫的一部分。就全球长期流动性是否已到拐点，并进而给资产价格带来压力这一问题，两位判断不同。两位都认同对重点城市和重点区域及时调控的必要性，但如何形成楼市长效调控机制，仍有待探索。