中国房价到拐点了吗
1998年以来，中国商品房市场逐渐发展，同时伴随着快速的城市化进程和人口迁徙。房地产热在中国已持续了20年，房地产持续扩张对中国经济的影响日益引人注目。在过去三年，中国房地产则经历了大落之后的大起。当下抑制房地产泡沫已成共识。中国房价已到拐点了吗？如何评估房地产金融风险？如何构建房地产长效调控机制？
钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。中国房地产经历了急风暴雨般的20年，房价也一路飙升。两位能否比较一下，国内北上广深等一线城市核心区的房价和纽约伦敦等世界城市相比，到底处于怎样的状态？中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢？
张明：对于处于不同收入水平的国家而言，比较房价绝对水平的意义不大，更重要的是比较一些国际通行的研判房价高低的指标。从房价收入比来看，截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，北京、上海的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦与新加坡持平。从房价房租比来看，深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港与伦敦持平。综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市。
董藩：首先，我不主张将国内北上广深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较，因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大，在一起比较并不合适。其一，中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制，但国外基本没有此种限制。其二，国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右。其三，国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大，受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。
其次，假设能够比较的话，笼统地看，大致情况如下。美国纽约房价较贵的区域是曼哈顿，与之类似可比的是北京的国贸与金融街。相比之下，前者的房价还是高于后者一些。具体高多少并没有准确的数据，估计可能在20%—30%左右。值得注意的是，纽约曼哈顿的豪宅价格要比北京的豪宅贵很多。但像纽约这样的城市，曼哈顿以外的地区房价则下滑的很快。纽约曼哈顿外围很多区域的房价可能与北京四环内的房价差不多。英国伦敦也是如此。其与国内城市在城市面积、人口密度、建筑容积率、建筑密度等指标的差异较大。但伦敦的豪宅价格相比国内北、上、深的豪宅价格仍然要高得多。
钟伟：房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，如有的开发商就声称，在其有生之年看不到房价下跌。如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已到了拐点？这种拐点是全国整体房价止涨，还是不同城市出现加速分化？
张明：从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一、二线核心城市流动；二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一、二线城市，特别是一线城市。这就决定了未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围城市的房价很可能会持续处于低位。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性。举例而言，如果雄安新区能成为分担北京非核心功能的集中承载区，同时京津冀区域协同发展良好的话，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。
董藩：理论上，若把房地产作为一种投资品来看，其价格应该有涨有跌。而从世界房地产市场的经验来看，一个大国，在没有经历外部特殊因素冲击的情况下，其房价原则上应该是上涨的。究其原因，一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上，供给的弹性小，需求的弹性大。二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例，人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张。三是房地产这种商品没有替代品，导致对其需求无法转移。四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产，其价格在一般情况下应不断升值，且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧价值贬损幅度，因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多，最终会凝结在房屋和土地上，推动房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价在长期来看会继续上涨。特别是一个大国的房价的运行轨迹会更加规律而明显，原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的市值调整、经济危机等重大意外因素的冲击下偶尔发生。
整体上，中国房价的上涨还没有结束，即便有些小城镇的房价很难上涨，但从全国来看，在大量房价高、交易量大的一、二线城市的带动下，全国房价的数值仍在继续上涨。特别是北京、上海、深圳等城市的房价还远远没有到顶，即便有一天其超过纽约、伦敦、东京的房价，也很正常。未来中国房价的上涨，可能会呈现出现如下两个突出特点。一是此消彼长。即有些城市的房价相对平稳，甚至有些城市因供应量大、人口外流等因素，房价会出现回落；但与此同时，另一些城市诸如北京、上海、深圳等，房价上涨会更猛。二是颠簸性前行。即房价涨涨跌跌或涨涨停停，但总体呈上涨态势。
未来10—20年内，如果中国社会发展的道路不发生大的变化，预计一、二线城市的房价或仍将上涨，而部分小城镇的房价或呈现平稳或衰退的局面。从全国的格局来看，东、中、西部的房价差会继续拉大，小城镇与大都市的单个楼盘的价格甚至会产