物流仓储行业跨境并购融资解析

作为地产行业细分领域的蓝海市场，物流仓储行业近年来受到国内外资本的青睐。仲量联行的统计显示，2013—2017年，我国已披露的物流仓储行业并购交易23笔，交易金额合计约225亿美元，其中不乏厚朴、万科、平安等知名企业和基金的身影。由于我国物流仓储标的的出让方多为境外股东，因此通常构成跨境交易结构。本文主要介绍物流仓储行业并购交易迅速增长的原因，以及该类交易融资结构的特殊点。

物流仓储行业现状

物流行业主要包括仓储、运输和装卸分拨包裹三个环节。其中，仓储是物流产业链的重要环节，也是物流的起点。物流仓储公司主要为客户提供仓储的基础设施开发和配套的专业物业管理服务，所以与传统房地产行业相比，物流仓储是一项精细化程度更高的业务，涵盖了从设计、建设、采购、招商、资金运营、物业运营、基金管理等完整的开发和经营链条。

有别于传统仓库，高标仓储（即建设标准、软硬件设备和运营管理水平都达到一定标准，自动化程度和技术承载力显著高于传统仓库的仓储设施）能够实现物流规模化，可以有效缩短上下游产业流通的过程，提高物流速度和准确度，降低物流成本和损耗。同时高标仓储网络化布局对运输成本能够起到明显的降低作用。据普洛斯（GLP）的公告测算，高标仓储相较传统仓储设施，在整个物流环节能为使用企业节约20%的成本支出。

在我国，由于本土物流行业起步较晚，物流仓储企业大多由外资设立。目前外资物流仓储约占到80%的市场份额。外资物流仓储企业初始主要是为大型外商投资企业提供配套服务。随着经济高速增长和消费习惯的改变，加之巨大的劳动力优势，我国物流地产行业在过去五年呈爆发式增长。我国高标仓储2010年至2015年复合增长率高达46%，远高于同期其他类型物业。但目前，高标仓储仍然不及我国仓储总量（约2000万方）的5%。

物流仓储行业高速发展探因

宏观经济景气程度高

在稳定、向上的经济环境中，失业率低、消费需求扩大，从而会刺激零售、制造等行业的发展；此外，物流地产企业有更高的租金议价能力并可保持稳定的续租率。

下游行业发展迅速

高标仓储租户主要来自高端制造、零售、电商、第三方物流等行业。随着零售业和制造业的升级和发展，行业集中度逐渐提高。大型连锁零售商布局广泛、商品种类繁多，对降低物流成本的诉求强烈。同时，受电商平台影响，传统线下零售商也逐步向线上拓展，例如ZARA、UNIQLO、沃尔玛、家乐福等诸多零售企业，都建立了网络销售平台。多渠道的零售商更依赖高效物流的管理，从而进一步扩大了对高标物流仓储的需求。

制造业对高标物流地产的需求主要集中在计算机、化工、汽车配件和医疗设备等领域。上述行业因其自身资金密集、产品结构复杂等特征，过高的库存或者太慢的存货周转，都会对其资金链造成压力，因而存在对专业物流仓储服务的强烈需求。

近十年来，电子商务和其带动的第三方物流产业的迅猛发展，推动了高标仓储的扩容。根据安博的测算，电商领域每10亿美元的销售额需要约120万平方英尺的物流仓储面积，需求量是传统零售商的三倍。统计数据表明，中国已超过美国形成了交易额全球最大的线上零售市场。网络购物成为推动中国电子商务市场发展的重要力量。以普洛斯最大客户之一的京东为例，在2015—2017年的仅仅两年时间里，京东租赁普洛斯的仓储面积就由35.8万平方米增长至75.2万平方米，覆盖了全国十多个城市，年均复合增速超过100%。而京东商城的配送效率，也成为其在零售电商领域的核心竞争力。

配套基础设施完善

临近高速公路是物流仓储选址的重要考量标准。根据中国物流信息中心的数据，我国物流行业平均运输成本占总成本的54%，高于仓储成本（33%）和管理成本（13%）。因此，承租方对于交通优势显著的仓储地点倾向于支付更高的租金：高速公路对物流仓储行业的发展至关重要。

在过去十五年里，我国基础设施尤其是高速公路建设飞速发展，高速公路网络长度由2万公里扩展至2015年的12万公里；而同期，美国高速公路网络长度则稳定在70万—80万公里。我国过去10年高速公路等基础设施的不断完善，为物流仓储行业扩张创造了必要的环境。

相关政策支持

在当前“房住不炒”的政策指导环境中，住宅以及商业地产正在逐渐告别高速增长的时代；而物流地产由于主要为生产经营服务，有利于促进经济发展，有利于当地政府招商引资，所以属于国家政策和地方政府支持的范围。近年来国务院、发改委等政府机构相继发布了《关于进一步推进物流降本增效 促进实体经济发展的意见》《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》等文件，进一步支持物流仓储行业的发展。

物流仓储行业并购动机

随着物流仓储行业格局长期趋好和核心地段仓储用地的逐渐稀缺，存量市场交易越发活跃，兼并和收购案例逐渐增多。其中万科和厚朴等机构组成的财团并购普洛斯项目，是2017年物流仓储行业的经典并购案例。笔者将该类并购的动机归纳为以下几点：

一是核心地段的高标仓储具备基础设施行业特征，即未来现金流稳定，核心地段租金回报率保持在相对高位。这一类的资产往往受到机构投资者的青睐。根据世邦魏理仕的统计，目前北京、上海等一线城市周边物流仓储年化投资回报率约为7%，高于写字楼（约4%）和高档住宅（约2%）。

二是一、二线城市核心地段工业用地供应有限，导致优质高标仓储标的稀缺。据统计，目前几大核心城市群物流仓储空置率低于10%，几乎处于满负荷运转的状态。但同时，一、二线城市工业用地供应逐年萎缩，且供需缺口还可能进一步扩大。由于可交易资源稀缺，导致企业层面兼并收购交易频增。

三是国内传统仓储大多利用率低下，外资高标仓储硬件和软件方面优势明显。使用外资高标仓储能够显著提高企业存货周转率，提高仓储的空间利用率，进而降低仓储成本，减少库存资金占用。所以境内买方并购动机大多包含对外资高标仓储先进管理经验和技术的一定诉求。

四是国家发改委在近期发布的文件中明确，并购仓储物流园不属于《境外投资敏感行业目录