房地产企业境内外融资监管应趋同

房地产行业，尤其是开发类房地产，是资金密集型行业，需要通过股权、债务等多种融资方式，从境内和境外筹集巨额资金用于获取地块、支付建筑费用等各项开支。资金管理是房地产行业宏观调控的重要组成部分。2019年7月30日，中央政治局会议提出：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对于房地产企业的跨境融资，同样要按照上述中央的房地产宏观调控精神予以管理，防止出现顺周期的跨境资金流动，避免形成境内管住而境外放任的漏洞效应，以增强房地产宏观调控效果。如果一味允许境内房地产企业通过境外子公司在境外任意举债，特别是发行债券，再以外商投资房地产企业股本金或外债等模式回流资金到境内，将削弱国内对房地产行业的调控，导致“按下葫芦起了瓢”的顾此失彼问题。鉴此，有必要从落实房地产长效管理机制出发，结合境外融资的特点，在现行法规框架下，推进境外融资与境内融资的监管倾向和原则趋同。

境内房地产企业境外发债风险正逐渐受到市场关注。近年来，境内房地产企业在国内银行贷款、资本市场、债券市场等市场融资趋紧的背景下，跨境投融资活动趋于活跃。特别是境外子公司发行债券的规模越来越大，部分时期的发债同比增长较大，且发行债券的利率居高不下。这势必导致房地产企业在未来一段时期背上沉重的债务负担。尽管从现行外债统计角度看，境外子公司的境外发债不是我国居民负债，不纳入外债，但许多境外子公司仅仅是一个债务融资平台，本身不具备偿还债务本金和利息的实力，债务最终需要境内负担：或以境内母公司对境外平台公司的增资或放款解决，或以平台公司控制的境内