存量房贷利率调降的市场影响解析

2023年7月14日，中国人民银行新闻发布会预告支持和鼓励商业银行与借款人协调调降存量房贷利率。8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局明确自2023年9月25日起，借款人可向承贷金融机构提出申请，调降存量首套住房商业贷款利率。9月7日，多家银行公布了关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的公告，明确了利率调整的范围、方式、申请时间等。以下笔者围绕这一政策对金融市场影响的相关问题进行简要分析。

问题一：为何要下调存量房贷利率？笔者认为，这是为了缓解居民部门负债压力，避免提前还贷等引发的风险。

一是房地产市场供需关系已经出现变化，稳房地产政策发力。一方面，7月24日召开的中共中央政治局会议对于房地产市场的定调表述调整为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。另一方面，房地产业已经不是当前经济的最主要驱动力，但房地产开发投资仍然是国内生产总值（GDP）增速的重要拖累项：2023年1—7月，国内房地产开发投资累计同比变动为-8.5%（2022年同期为-6.4%）。稳房地产以对冲经济下行压力正当时。

二是居民部门的负债压力相对较大，置换存量房贷可以避免提前还贷所引发的金融风险。由于近两年的房贷利率持续下行，新贷的房贷利率和存量房贷利率已经出现较为明显的倒挂。新购房利率层面，由于在此前政治局会议对于地产行业的定调正式转向后，很多中小银行已经随之降低了新发住房贷款利率，当前的全国首套平均房贷利率已经位于5年期贷款市场报价利率（LPR）报价之下，甚至仅通过降低5年期LPR报价无法将新旧房贷息差调整至合理位置，因此通过一大波置换降低存量房贷利率是合理的，也是应当的，将会有效避免由于居民部门收入下行和提前还贷引发的较大规模金融风险。

问题二：下调存量房贷利率对流动性有何影响？在笔者看来，短期内银行利润息差受到影响，央行9月降准