我国房企信用风险、境外债务重组与相关建议

2025年以来，我国房企债务重组进程明显加快，境外债务重组的化债工具更加多元化，呈现出削债比例提高、展期时长延长、票息率降低等趋势。同时，债转股逐步成为房企化债主要工具，资产代币化为房企化债提供新思路。展望未来，预计债权人将继续下调对房企偿债能力的预期，房企境外债务重组将呈现出削债幅度更大、债务利息更低、展期时间更长等特征。未来房企、债权人、金融机构、政府等多方需协同努力，共同推动房地产行业债务风险化解和新发展模式转型。

我国房企融资及信用风险现状

2025年以来，我国房企融资渠道依然紧缩，流动性仍面临较大压力。根据克而瑞数据，2025年1—7月，65家房企累计融资总量为2413.79亿元，同比减少26.6%；其中，行业排名前10房企平均融资额为143.71亿元，排名30之后的房企平均融资额较少（见表1）。从主要融资渠道来看，房企境内外债券均为净偿还状态，发行成本出现分化（见表2）。2025年上半年，房企境外债发行规模为259亿元（按照美元兑人民币7.16折算），同比下降5%，净偿还1176亿元。其中新城发展是近三年以来首家发行美元债的民营房企，标志着中资地产美元债融资渠道重启。股权融资规模较小，市场信心依然低迷。2025年上半年A股主要为少量房企的可转债、定增等融资，总融资规模为100亿元左右，港股总融资规模为20亿元港元左右。受益于政策支持，开发贷延续净融资。2025年1—8月，房地产开发资金来源中，国内贷款同比增长0.2%，增速较2024年全年加快6.3个百分点。截至2025年6月末，房地产开发贷余额为13.81万亿元，较2024年末增加2500亿元，同比增长0.3%。

与此同时，我国房企债务到期高峰来临，头部房企同样面临较大压力。一是房企债务压力呈现“双峰”形态，根据克而瑞数据，2025年我国房企债务到期规模达5257亿元，高于2024年的4828亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。二是头部房企债务规模占全部房企债务总规模的比例较高，不少头部房企也面临较大的债务到期压力，相关风险需高度重视。

我国房企境外债务重组明显提速

2025年以来，我国房企债务重组进程明显加快，并逐步从“个案突破”迈向“模式复制”。具体来看，我国房企境内债务重组进展相对偏慢，主要仍以展期为主，部分二次重组房企逐步尝试从展期走向削债；与此同时，我国房企境外债务重组正加速推进，手段更加丰富（见表3），主要呈现出以下特征。

一是单纯展期已难以解决问题，我国房企境外化债工具更加多元化。从2023年开始，华夏幸福、融创中国、中国奥园、碧桂园等房企开始推进更为彻底的带有削债性质的债务重组计划，大幅削减有息负债规模，同时以现金折价回购到期债券，发行长展期的新票据、可转换债券、强制可转换债券或新股份，利用物业公司股票或信托等资产进行抵债等更综合的手段补偿债权人。当前，“短期削债、中期转股、长期保本降息”的多样化、综合化债务重组方式已成为境外化债的主流模式，具体包括展期、直接折价收购旧债、折价置换为新债券或贷款、发行可转换债券、置换上市公司及其子公司股权、降票息等等，为债权人提供更多选择。但这类带有削债性质的重组计划，相对单纯展期方案而言更为复杂、更难取得债权人的同意，重组计划的制定和多方谈判通常需要1—2年甚至更长时间，存在长期拉锯甚至失败风险。

二是债权人对房企偿债能力的预期不断下调，境外债务重组呈现出削债比例提高、展期时长延长、票息率降低等趋势。例如，2023年3月，融创中国境外债务重组方案预计总削债比例超过41%，展期期限最长为9年，票息率为5%至6.5%。而2025年1月，碧桂园的债务重组方案为债权人提供了五个可选方案，将总削债比例提高至70%以上，最长展期时长达到11.5年，加权平均借贷成本从每年的6%左右降至每年约2%。总体来看，当前，房企债务重组后的新票据期限通常延长为4—10年、利率成本从重组前的5%—7%下降至1%—4%，这有助于缓解房企短期偿债压力。削债比例的提高，有助于真正减轻房企债务压力，实现“轻装上阵”，对于促进房地产行业健康发展具有积极意义。

三是债转股逐步成为房企化债主要工具。当前大多数房企普遍面临现金流紧张、资产价值缩水且大量资产已被抵押质押的情况，可用于抵债的优质资产较为稀缺。因此在这一轮房企化债浪潮中，债转股凭借无需现金支出、有效降低负债率等优势，正从过去的辅助选项转变为多数房企化债的主要工具。在债务重组过程中使用债转股这一工具的房企比例明显增加且溢价率也有所提升，帮助房企从源头减少债务，将有限的现金流用于恢复经营，从而真正走出债务危机。例如，2025年4月融创近百亿美元境外债重组方案落地，“全额债权转股权”成为最大亮点。此外有少量公司还使用了信托、永续债等其他工具。

四是数字技术赋能金融创新，资产代币化为房地产化债提供新思路。当前，我国房企去库存周期长、债务到期期限短，两者之间的期限错配是导致其陷入流动性困境的重要原因。在此背景下，资产代币化（Real World Asset Tokenization）作为金融科技创新，正在全球范围内重塑房地产资产管理与债务化解路径。资产代币化通过区块链技术将不动产权益分割为数字化权益凭证，使缺乏流动性的重资产转化为可灵活交易的链上资产，为解决房企债务问题提供了新思路。资产代币化主要包括五个步骤：资产确权（确认底层资产权属）、估值审计（第三方机构公允估值）、代币发行（将资产相关权益分割为区块链通证）、链上交易（投资者通过合规平台买卖）、智能合约分配收益（租金等收益自动分配）。这种模式既保留了房企对核心资产的控制权，又通过数字权益方式释放了资产流动性，降低了投资门槛，提高投资效率和安全性（见表4）。因其独特优势，2025年以来，我国房地产领域资产代币化的相关探索不断加快。例如，绿地香港项目通过商业地产代币化预售，7天内回笼资金12亿港元，大幅缩短传统销售周期。2025年5月，昆明试点保税区仓库代币化，某城投公司将空置率42%的保税区仓库进行代币化处置，用未来租金收益折现确定代币基础价值，仅3周便募集8.