公募不动产投资信托基金：从试点迈向成熟
不动产投资信托基金（REITs）是连接实体经济与资本市场的重要枢纽。“十四五”时期是我国公募REITs从试点探索迈向常态化发展的关键阶段。自2020年启动试点以来,公募REITs在“十四五”实现“从0到1”的突破,并发展成为上市数量全球第二、亚洲第一的市场,成为盘活存量资产、拓宽直接融资渠道、落实普惠金融、服务国家战略的标志性工具。“十五五”时期将是公募REITs从试点迈向成熟的关键跃升期,也将是制度、资产、治理多维共振,进一步优化提升的攻坚期。系统总结“十四五”经验、科学谋划“十五五”路径,对建设具有中国特色、具有国际竞争力的公募REITs市场具有重要意义。
公募REITs“十四五”发展回顾：从破冰到扩容
政策框架实现“四梁八柱”
2020年,公募REITs在基础设施领域启动试点工作。中央层面,2021年3月,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出推动基础设施领域REITs健康发展,将公募REITs上升为国家战略。2024年4月,《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10 号）要求积极发挥多层次资本市场功能,着力推动REITs市场高质量发展。部委层面,“十四五”期间,中国证监会、国家发展改革委、财政部、国家税务总局等行业主管部门相继出台支持性文件,进一步推动公募REITs健康快速发展。地方政府层面,多个省市出台REITs专项支持政策,指引REITs发展方向,鼓励市场实践,将奖补范围覆盖原始权益人、项目公司、金融机构、专业中介机构等。
市场规模实现量级跨越
根据万得（Wind）数据,截至2025年末,共有78单公募REITs实现上市,期间7单项目实现扩募并购入资产,已上市REITs总发行规模达2099亿元（含扩募）,年末全市场市值约2200亿元（见图1、图2）。从全球范围看,2025年中国公募REITs上市数量超越了日本,跃居亚洲首位、全球第二,市值约占亚洲REITs市场规模的9%。截至2025年6月末,我国公募REITs总市值约占全球REITs总市值的1%,仍有较大发展空间。
上市资产类型不断丰富
公募REITs市场首先从基础设施领域开展试点,并在发展中不断丰富。2021年以来,公募REITs基础资产由最初的收费公路、水务环保、仓储物流、产业园等,扩容至租赁住房、清洁能源、消费基础设施、数据中心等,并逐步探索文化旅游、养老设施、输电系统、铁路等新资产领域（见图3、图4）。2025年12月,政策层面推动基础设施领域资产类型继续拓展,并在商业不动产领域推出公募REITs试点,标志着公募REITs从“重大基建”进一步走向“日常生活”,独具中国特色的同时与国际市场逐步接轨。
投资者结构实现多元化、国际化
公募REITs以机构投资者为主,且占比呈现提升的趋势。根据中金公司研究部的统计,机构投资者的占比由2021年末的88%提升至2025年中期的97.2%,成为公募REITs市场健康发展的“稳定器”,其中产业资本、券商、保险是最主要的机构投资者,三者持有规模占比达92.8%（见图5）。同时,根据相关预测,随着港股REITs互联互通的推进,外资配置比例或从当前的3%升至10%,推动估值体系接轨全球的同时,进一步提升投资者结构的国际化水平。
市场运行呈现“特殊权益性产品”特征
在二级市场表现上,2021年至2025年,公募REITs发展大致分为六个阶段（见图6）。
第一阶段：REITs起步,市场高涨。从2021年6月首批公募REITs上市至2022年2月首批9支REITs初步发行后,市场对于公募REITs估值较为乐观,情绪高涨。
第二阶段：市场回落,趋于平稳。2022年2月至10月,市场整体平稳。在经历前期高涨后,市场趋于冷静,有所回落,整体呈现区间震荡。
第三阶段：业绩变化引发市场波动。2022年11月至2024年1月,部分公募REITs底层资产经营业绩出现变化,难以兑现前期涨幅预期,市场负面情绪涌现,债券市场波动、投资人同质化、流动性不足等因素导致公募REITs市场发生较大波动。这一阶段,个别公募REITs经营事件冲击投资者信心造成市场“最后一跌”,而较为及时的应对措施与政策合力为市场反弹创造了条件。
第四阶段：利好政策支持估值修复。2024年初中国证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》等政策允许机构投资人将REITs计入“其他综合收益（OCI）”,市场情绪快速回暖,在低利率环境下公募REITs的配置价值逐步显现,新投资人也持续入场。
第五阶段：低利率环境下延续上行态势。2025年上半年公募REITs在低利率环境下延续上行态势,机构投资人也在市场波动中逐渐成熟,二级市场持续上行也带动了一级市场的发行火爆,认购倍数屡创新高,上市首日涨停（30%）盛景频现。
第六阶段：多重因素影响下震荡回调,年末企稳。2025年下半年,市场情绪有所转变,叠加一级发行询价区间市场化调整、基本面分化、二级市场集中解禁、部分机构主动止盈、对OCI账户记账模式讨论等多重因素,市场出现回落调整至年末方才企稳。
在市场流动性上,“十四五”期间,公募REITs二级市场成交额持续提升,市场流动性表现较为平稳（见图7）。日均成交额从2021年的1.69亿元提升至2025年的5.88亿元。“十四五”期间,平均日均成交额3.72亿元,基于自由流动份额计算的日均换手率接近1%。其中,部分机构投资人将REITs纳入OCI账户后采取长期持有策略,一定程度上使得2024年之后换手率有所下降。
在现金流分派上,公募REITs对投资人的现金流分派金额逐年增长。2021年至2025年,公募REITs市场的年度现金流分派次数分别为5次、19次、55次、107次和173次,各年现金流分派金额分别为6.92亿元、18.61亿元、66.07亿元、85.01亿元和106.82亿元,