公募REITs发展现状与建议

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。我国公募REITs首批试点自2021年6月正式上市以来，总体上取得良好成效。深入推进公募REITs试点，将有效盘活存量资产，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

2022年5月11日，国务院常务会议指出“要按照市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁”，为我国公募REITs下一阶段发展指明了方向。

我国公募REITs试点开展情况

2020年4月底，证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，标志着筹备近20年的我国公募REITs正式进入了试点阶段。随着REITs相关配套制度逐步出台、监管部门与市场机构合力推动，2021年6月，首批9只公募REITs成功发行并分别在沪深证券交易所上市，合计发行规模约314亿元，宣告我国公募REITs时代正式到来。

截至2022年4月30日，共有12只公募REITs在沪深证券交易所上市，合计发行规模约458亿元，基础资产覆盖了仓储物流、产业园区、高速公路、清洁环保等基础设施类型。REITs上市后二级市场表现整体比较优异，底层资产运营保持了稳健的态势，首批上市REITs均已完成了不少于一次现金分红。公募REITs助力发行人盘活存量、扩展直接融资渠道，净募集资金作为资本金拉动新增投资，为各类投资人带来较为稳健的投资回报，公募REITs试点取得了初步成功。

试点阶段的公募REITs聚焦在基础设施领域，包括但不限于交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区等领域的基础设施、新型基础设施以及保障性租赁住房等，要求资产原则上运营满3年，能够产生预期稳定的可分派现金流，且每年的现金流分派比例不得低于90%，这些设计最大限度保障公募REITs每年可以向投资人进行较为稳健的现金流分派，丰富我国财富管理风险收益谱系，助力普惠金融与共同富裕。

尽管当前试点尚未覆盖办公楼、购物中心与商场、酒店等传统商业地产，但我国公募REITs试点范围并不狭窄——如将上述“基础设施领域”映射到美国REITs市场，可以覆盖美国REITs市场上的基础设施、工业地产、仓储、公寓、数据中心等，这些业态从种类和市值规模角度都占据美国REITs市场超过一半的比例。2022年5月初，证监会专题会议提出研究拓宽基础设施REITs试点范围，未来我国公募REITs基础资产范围有望随着试点深入而不断拓宽。

公募REITs从投资配置角度具有显著价值，其有别于股、债的收益风险特征、较好的流动性、标准化的较低的投资门槛等，使其成为有效的分散配置、提升长期收益的工具。这一工具的推出，有助于引导养老金、保险等长期资金入市，同时能够提升资本市场的普惠性，为居民增加财产性收入开辟新渠道，有助于资管行业在做大的基础上继续做强，与建设发达资本市场、提升直接融资相辅相成，形成良性循环。

我国已成为亚洲REITs市场重要力量

REITs起源于20世纪60年代的美国，发展至今已经超过50年，是国际资本市场上相对成熟的金融产品，已有逾40个国家和地区推出了REITs法规与制度。其中，以东亚、东南亚为代表的亚洲国家与地区的REITs市场在最近20年得到了较快发展，利用资本市场定价与优化资源配置功能，有效实现了防范化解金融风险、盘活存量资产、推动经济复苏和发展的作用。

从法律载体角度看，国际资本市场公募REITs分为以欧美为代表的公司型REITs和以亚太市场为代表的契约型REITs，我国试点的公募REITs属于契约型REITs的范畴。

根据中国房地产协会与戴德梁行联合发布的《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198只，总市值达到3041亿美元，同比上升8.1%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市场市值占比达到九成。

具体来看，日本2001年首只REIT上市，目前61只REITs，总市值约1478 亿美元，占亚洲REITs总市值约49%；新加坡2002年首只REIT上市，目前42只REITs（其中7只商业信托），总市值约853亿美元，占亚洲REITs总市值约28%；中国香港2005年首只REIT上市，目前11只REITs，总市值约301亿美元，占亚洲REITs总市值约10%。

截至2021年末，首年试点的中国沪深交易所公募REITs占亚洲REITs总市值比重约为2.3%，位列亚洲国家与地区的第7位（前6位分别为日本49%、新加坡28%、中国香港10%、马来西亚3%、印度2.7%、泰国2.3%；第8、9位为韩国2.0%、中国台湾1.2%）。此外，新加坡和中国香港共有17只REITs持有位于中国内地129处物业。庞大的优质基础设施与不动产存量、不断提升直接融资比例与证券化率、旺盛的财富管理与理财需求将推动我国成为亚洲REITs市场越发重要的力量。

我国公募REITs试点管理模式与特点

试点阶段的公募REITs是以公开募集证券投资基金（简称“公募基金”）为载体，通过“公募基金+资产支持专项计划（ABS）”的双SPV（特殊目的载体）架构持有标的项目公司100%股权，进而获得目标不动产产权或特许经营权益。投资者通过购买公募基金份额获得目标不动产产权或特许经营权益带来的稳健收益及资本增值（如有）。此架构中间的ABS作为投资通道有效解决了当前基金法律中公募基金未经批准不得直接持有未上市股权的限制，双SPV结构是当前法律体系下实现公募REITs操作最便捷有效的交易结构。

在试点阶段，提供基础设施资产用于发行公募REITs的企业或机构被称为原始权益人，也称为发起机构，角色类似于境外REITs的发起机构（Sponsor）。比如首批试点项目里，不动产产权规模最大的REIT—中金普洛斯仓储物流基础设施证券投资基金（下称“中金普洛斯REIT”），资